Baufinanzierung: Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Millionen von Menschen träumen davon, eines Tages im eigenen Haus zu leben und im Alter keine Miete mehr zahlen zu müssen. Damit aus dem Traum Wirklichkeit wird, sind jedoch jede Menge Arbeit, Kraft und vor allem auch Geld erforderlich. Leider kommt es nicht immer so wie geplant. Manchmal haben Schicksalsschläge Schuld, manchmal haben sich die Häuslebauer auch einfach überschätzt, am Ende müssen in Deutschland jährlich knapp 20.000 Immobilien zwangsversteigert werden. Damit Ihnen das nicht passiert, müssen Sie lange vor dem Kauf berechnen, wie viel Kredit Sie für Ihre Immobilie aufnehmen können.

Erster Schritt: der Haushaltsrechner

Damit Sie wissen, wie viel Kredit Sie sich leisten können, müssen Sie einige Berechnungen vornehmen. Zu den wichtigsten gehört der Haushaltsrechner, auch Budgetrechner oder Nettoeinkommensrechner genannt. Er stellt die solide Grundlage für Ihre Baufinanzierung dar. Zum Nettoeinkommen gehören alle Einnahmen, die jeden Monat in Ihr Budget fließen. Bei den meisten Verbrauchern sind das Arbeitseinkommen aus der Hauptbeschäftigung und eventuell einer Nebentätigkeit. Aber auch Unterhaltszahlungen oder Mieteinnahmen bzw. Gelder aus Kapitalerträgen gehören dazu.

Von den Einnahmen müssen Sie die Lebenshaltungskosten abziehen. Für den Hauptverdiener werden pauschal 750 EUR abgezogen, für jedes weitere Familienmitglied 200 EUR. Diese Beträge stehen Ihnen nicht für das Budget zur Verfügung.

Insgesamt können Sie davon ausgehen, dass Sie maximal 35 Prozent Ihres monatlichen Budgets zur Tilgung des Kredits einsetzen können.

Der zweite Faktor, der darüber entscheidet, wie viel Haus Sie sich leisten können, ist das Eigenkapital. Je mehr Eigenkapital Sie haben, um so mehr Kredit können Sie sich leisten. Zum Eigenkapital gehören typischerweise:

• Bausparverträge
• Sparguthaben
• Festgelder
• Wertpapiere
• Kapitallebensversicherungen

Auch beim Eigenkapital gibt es eine Faustregel. Sie besagt, dass Sie mindestens 20 Prozent der Finanzierung aus eigenen Mitteln bestreiten sollten. Andere Experten sagen, Sie sollten zumindest die Nebenkosten des Immobilienkaufs aus eigenen Mitteln bestreiten können. Auf Capitalo.de sind die Kreditkosten einer Baufinanzierung leicht zu berechnen. Dort bekommen Bauherren außerdem einen guten Überblick über die aktuellen Bauzinsen.

Was sind typische Nebenkosten beim Kauf oder Bau eines Hauses?

• Grundstückskosten

Wenn Sie kein Land besitzen, auf dem Sie bauen können, müssen Sie erst noch ein Grundstück kaufen. Es gibt enorme regionale Preisunterschiede.

• Grunderwerbssteuer

Für diese Abgabe werden im Durchschnitt zwischen 3,5 – 6,5 Prozent des Kaufpreises fällig.

• Notarkosten/Grundbucheintrag

Der Notar lässt die Immobilie auf Ihren Namen in das Grundbuch eintragen. Dafür sind ca. 2 Prozent des Kaufpreises fällig.

• Maklergebühren

Beauftragen Sie einen Immobilienmakler, müssen Sie 3 – 6 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer als Maklergebühr bezahlen.

• Kosten Bauleitung und Architektenhonorar

Ungefähr 10 – 15 Prozent der Baukosten

• Sicherheitspuffer

Für unvorhersehbare Ausgaben sollten Sie ungefähr 5 Prozent der Kreditsumme als Reserve einplanen. Bei jedem Bau kann es zu ungeplanten Mehrkosten kommen.

• Baugenehmigung

Ungefähr 0,2 Prozent der Baukosten

Dazu kommen noch eine Reihe kleinerer Beträge. Erwerben Sie eine Bestandsimmobilie kommen noch die Sanierungskosten dazu.

Wie können Sie die Kosten der Baufinanzierung verringern?

Es gibt zwei Wege. Der eine ist Eigenkapital. Um so höher der Anteil an Eigenkapital an der Finanzierung ist, um so niedriger sind die Zinsen und somit die Kosten. Kaufen Sie eine Immobilie dagegen mit Vollfinanzierung, müssen Sie fast 1 Prozent Zinsaufschlag über die gesamte Laufzeit in Kauf nehmen. Das verursacht Tausende Euro Mehrkosten.

Eine weitere Option sind Eigenleistungen. Je mehr Eigenleistungen Sie erbringen, um so mehr Kosten sparen Sie.

Achtung: Viele Bauherren machen den Fehler und überschätzen ihre Kraft und Fähigkeiten. Nicht jeder ist handwerklich geschickt. Zudem ist ein Hausbau oder eine Sanierung eine langwierige Angelegenheit, die sich über mehrere Jahre erstrecken kann. Es kostet viel Energie und Duchhaltevermögen, über eine so lange Zeit jede freie Minuten auf dem Bau zu verbringen. 

Was ist mit der Laufzeit des Kredits?

Das ist eine zweischneidige Sache. Wie bei jeder Finanzierung gilt auch bei einer Baufinanzierung, dass die Kosten u so höher sind, je länger der Tilgungszeitraum ist. Um Kosten zu sparen, sollten Sie daher das Darlehen so schnell wie möglich zurückzahlen. Das schaffen jedoch viele nicht, weil bei einem kurzen Tilgungsdauer die monatliche Rate ansteigt. Sie müssen die Balance finden und so viel tilgen, wie Sie sich maximal monatlich leisten können.

Suchen Sie den Rat eines Finanzexperten

Baufinanzierung ist ein kompliziertes Thema. Ohne den Rat eines Experten verschenken Sie bares Geld. Er kann aufgrund der Angaben, die Sie ihm zur Verfügung stellen, eine genaue Berechnung anstellen und Ihnen sagen, wie viel Haus Sie sich leisten können. Der Experte sagt Ihnen auch, welche und wie viel Fördergelder sie beantragen können.

Wenden Sie sich aber unbedingt an einen unabhängigen Berater, den Sie für ein Honorar engagieren. Kostenlose Beratungen von Banken oder Versicherungen sind nicht objektiv. Sie empfehlen nur die Produkte des Unternehmens, dass sie repräsentieren, weil sie dafür Provision bekommen.

Fazit

Baufinanzierung ist eine komplizierte Angelegenheit und bedarf sorgfältiger Planung. Als Faustregel gilt, dass die Monatsrate des Kredits 35 Prozent Ihres Budgets nicht übersteigen darf. Je mehr Eigenkapital Sie beisteuern können, um so mehr Haus können Sie sich leisten. Suchen Sie unbedingt den Rat eines unabhängigen Finanzexperten, bevor Sie einen Vertrag unterschreiben. Seine Hilfe spart Ihnen Tausende Euro.